L’article 1589 du Code civil concerne les ventes, les avant-contrats et les contrats. Les compromis et promesses de vente interviennent souvent dans le cadre de transactions immobilières. Que dit la loi là-dessus ?
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L’article 1589 et la promesse de vente
Compromis de vente, promesse de vente, promesse synallagmatique de vente…on en entend surtout parler dans le cadre de la vente immobilière. “La promesse de vente vaut vente”, stipule l’art. 1589 du Code civil, “lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix”. Ce texte du code civil présuppose qu’une promesse de vente ou un compromis de vente est en ce sens un avant-contrat de vente.
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L’article 1589 sur la promesse de vente prévoit le paiement d’un acompte sur le prix dans le cas où la promesse de vente s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir. “L’acception et la convention qui en résulte s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix…et par la prise de possession du terrain”, précise l’article.
En ce qui concerne la date de la convention, celle-ci sera celle du versement du premier acompte, et ce même si la convention est régularisée ultérieurement. Dans la pratique, la promesse de vente est l’acte établi entre les deux parties en vue d’organiser leur relation avant la signature du contrat de vente.
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Le compromis de vente de l’article 1589
Dans la pratique, le contrat de vente est en quelque sorte formé quand il y a compromis de vente. Par contre, son exécution est subordonnée. La subordination peut être l’acceptation d’un crédit immobilier par une banque, un délai dans le temps, etc. Dans le cadre d’un compromis de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, celle stipulée par l’article 1589, les deux parties s’engagent.
L’une des deux parties, le vendeur notamment, s’engage à vendre le bien à prix consenti avec l’acheteur ou dans des conditions sur lesquelles elles se seront mises d’accord. L’autre partie, l’acheteur, promet également d’acheter le bien en question dans les conditions prévues par la promesse. Le compromis de vente peut être notarié ou conclu en sous-seing privé.
D’une manière générale, il n’est possible, ni pour le vendeur ni pour l’acheteur de se retirer de la vente sauf prédispositions des conditions suspensives. C’est dans le cadre de la promesse synallagmatique que “la promesse de vente vaut vente”. L’une des parties qui opère une rétractation hors des conditions suspensives peut être attaquée en justice et contrainte à réaliser la vente.
La promesse de vente unilatérale vu par l’article 1589 du Code civil
La promesse de vente unilatérale est à distinguer du compromis de vente. En somme, la promesse de vente unilatérale, très fréquente en transactions immobilières, n’engage que le vendeur, et ce irrévocablement. Contrairement au promettant, le potentiel acquéreur peut décider de ne pas réaliser la vente.
La promesse de vente unilatérale est prévue par l’article 1124 du Code civil. L’article 1589-1 en parle également. “Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu…un versement…”.